El mercado inmobiliario de alquiler en Rosario continúa presentando desafíos significativos para los inquilinos, con costos que aumentan constantemente y condiciones contractuales que reflejan la compleja realidad económica del país. Un informe reciente del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso) analiza la evolución de este sector durante los últimos cinco años, poniendo especial atención en 2023 y 2024.
Evolución y Contexto de los Alquileres
Entre 2022 y 2023, la oferta de alquileres en pesos se redujo drásticamente, impulsada por la falta de confianza en la estabilidad económica. Los propietarios optaron por operar en dólares como refugio ante la inflación y las fluctuaciones cambiarias. Este cambio también se vio reflejado en un aumento de propiedades destinadas a alquileres turísticos, reduciendo las opciones de vivienda permanente.
El impacto de esta situación quedó claramente evidenciado en el costo de los alquileres: en diciembre de 2023, el precio de un monoambiente en Rosario representaba el 64% del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVyM).
La llegada del nuevo gobierno en 2024 trajo modificaciones en el panorama inmobiliario. Aunque la flexibilización de las condiciones contractuales incentivó un leve aumento en la oferta, la caída del poder adquisitivo y la desregulación de los incrementos contractuales afectaron negativamente a la demanda.
La Realidad de 2024
Durante la segunda mitad del año, los aumentos de alquileres comenzaron a desacelerarse en comparación con la inflación general. Esto fue resultado de varios factores:
- La caída de los ingresos reales limitó el presupuesto de los inquilinos.
- La desregulación permitió que los contratos se indexaran con cualquier índice y periodicidad. Esto llevó a los propietarios a fijar precios iniciales más bajos, con actualizaciones cada tres o cuatro meses.
Sin embargo, pese a la desaceleración en los aumentos de precios de oferta, el peso del alquiler sobre los ingresos familiares continuó creciendo. En diciembre de 2024, alquilar un monoambiente en Rosario pasó a representar un 74% del SMVyM, evidenciando una creciente presión sobre los hogares.
Precios y Aumentos Interanuales
En términos concretos, la mediana de precios en la ciudad revela una fuerte carga económica para los inquilinos:
- Monoambientes: $200.000 (aumento interanual del 100%).
- Departamentos de dos ambientes: $280.000 (aumento interanual del 100%).
- Departamentos de tres ambientes: $360.000 (aumento interanual del 89,5%).
Además, los trabajadores que perciben el SMVyM ($271.571) destinan el 73,6% de sus ingresos al pago del alquiler de un monoambiente, dejando poco margen para cubrir otros gastos esenciales.
El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de alquileres dentro de contratos vigentes, mostró un incremento interanual de 209% al primer día hábil de diciembre. Este indicador refleja la dificultad de los inquilinos para mantener la estabilidad en un mercado cada vez más exigente.
El Rol de las Expensas
A esta carga se suma el costo de las expensas, que en promedio alcanzan el 16,7% del valor del alquiler. Esto agrava aún más la situación de los inquilinos, especialmente aquellos con ingresos fijos o variables que no logran mantenerse al ritmo de la inflación.
El Futuro del Mercado de Alquileres
El mercado de alquiler en Rosario sigue siendo un tema crítico para la economía familiar. Aunque algunos cambios en las regulaciones han aliviado la presión inicial, los altos costos, las actualizaciones frecuentes y la creciente carga de expensas continúan siendo barreras significativas. Para muchos, el acceso a una vivienda digna bajo condiciones accesibles sigue siendo un desafío.