El termómetro de la construcción de viviendas en Rosario marca alerta roja. Durante el primer bimestre del año, los permisos para nuevas obras cayeron un 38% respecto al promedio de la última década, dejando en evidencia un freno significativo en el sector inmobiliario local. En una ciudad donde los edificios de departamentos son emblema del crecimiento urbano, la retracción es clara y preocupante.
Los factores que explican esta caída son múltiples y confluyen en un punto central: la pérdida de rentabilidad para los desarrolladores y la inaccesibilidad para los compradores. Por un lado, los constructores aseguran que los precios de venta se quedan rezagados frente a una inflación persistente en los costos de materiales y mano de obra. Esto pone en aprietos a los inversores, sobre todo a los que deben vender dólares para financiar proyectos que no logran mantener márgenes atractivos.
Por el otro, los compradores finales no ven una oportunidad clara: los departamentos nuevos siguen siendo caros en relación a los ingresos promedio. Resultado: se construye menos y se elige más comprar usado, donde los compradores pueden negociar mejor y, muchas veces, cerrar operaciones con efectivo en mano frente a vendedores que llevan meses sin concretar una venta.
El crédito hipotecario: entre la esperanza y la frustración
En este contexto, el crédito hipotecario reaparece en escena tras años de ausencia, con promesas que aún no logran materializarse en escala. “En toda la provincia colocamos 60 créditos hipotecarios Nido”, reconoció el presidente del Banco Municipal de Rosario, Claudio Forneris, durante el “Panel de Financiamiento” del Foro Converge, realizado en la Bolsa de Comercio con más de mil asistentes del sector.
Forneris calificó la cifra como “escasa”, aunque justificó que se trata de un proceso nuevo, montado con criterios de transparencia y alcance provincial. Sin embargo, reconoció que el trámite es lento y, para sorpresa de muchos, la mitad de los sorteados desisten de tomar el crédito aún con la carpeta aprobada. El temor a no poder pagar, sumado al mal recuerdo de los créditos UVA en tiempos del gobierno de Mauricio Macri, es más fuerte que la necesidad de acceder a la vivienda propia.
El panorama nacional: Buenos Aires, un paso adelante
A nivel nacional, el Banco Hipotecario informó que otorgó 1.000 créditos en todo el país, según lo expuesto por Manuel Puelles, gerente de banca corporativa de la entidad, también presente en el panel de Converge. Es una señal de movimiento, pero insuficiente para cambiar la tendencia del mercado. “Hasta que no haya un mercado de capitales fuerte que permita cubrir nuestros riesgos, no se va a desarrollar plenamente el crédito a largo plazo”, advirtió Puelles, apuntando al verdadero cuello de botella del sistema financiero argentino.
Aun así, Buenos Aires muestra algunos signos de reactivación. En enero de este año, se firmaron 3.645 escrituras, de las cuales el 26% se realizaron con hipoteca, y el otorgamiento de créditos creció un impresionante 1.269% respecto al mismo mes de 2023. Aunque los números parecen contundentes, el punto de comparación es muy bajo: hasta abril del año pasado prácticamente no había financiamiento disponible.
La clave: un mercado de capitales que todavía no despega
La falta de crédito hipotecario estructural en Argentina tiene una raíz de fondo: la inexistencia de un mercado de capitales sólido y profundo. En palabras de Fernando Luciani, CEO del Mercado Argentino de Valores (MAV), “los jugadores están: aseguradoras, fondos de inversión, operadores sofisticados… pero lo que faltan son las condiciones para que alguien quiera asumir el riesgo”.
Sin instrumentos que permitan securitizar los préstamos y mover el riesgo a otros actores financieros, los bancos siguen atados a los depósitos de corto plazo, lo que vuelve inviable ofrecer financiamiento a 20 o 30 años.
Un sector que resiste… pero necesita un giro
El foro Converge dejó en claro que el sector de la construcción sigue vivo, pero está en una encrucijada. Con el crédito aún tibio, costos en alza y compradores retraídos, la actividad necesita un impulso fuerte para revertir la tendencia. Ese impulso, al menos por ahora, no llegará sin una transformación estructural del sistema financiero que permita anclar expectativas, asumir riesgos y proyectar a largo plazo.
Mientras tanto, en Rosario, el cartel de «en venta» se multiplica en las viviendas usadas y los proyectos nuevos siguen esperando un mejor clima para salir del papel. El ladrillo sigue siendo refugio, pero el sueño de construir parece hoy más lejano que nunca.
